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メリットデメリット


マンションなど探している人たちは時々、駅からの立地も最高なマンションを見付けたけど、定期借地権という文言があったという経験をしたことはないでしょうか。

定期借地権付きマンションという場合、普段なら7,000万円以上するはずというのに、5,000万円台で購入出来たということがあります。 マンションの価格が安い理由はもちろん定期借地権付きマンションだからです。

定期借地権の意味は既にお話ししてますが、一定期間土地を借りる権利しかここには備わっていないからです。最低50年間は土地を貸してもらえる権利はあるものの、権利はそこまでです。

価格が安いのは果たしてみなさんにとってメリットなのでしょうか。それともデメリットなのでしょうか。価格が安いということは魅力的なことに間違いはありませんが、「定期」借地の期間が満了したときには更地で地主に返還をしなければなりません。

この基本システムが、借地借家法の法の趣旨と考えてください。借りた人たちは、更地で返さなければならないという思いをずっと抱いて生活しなければならないということなのです。

所有権付きマンションと比べて2割~3割は安いというメリットと、固定資産税・都市計画税が不要というメリットはありますが、毎年地代や解体積立金がかかるというデメリットについてもチェックする必要があります。

解体する積立金は、毎月5,000円~10,000円という感じでしょうか。 このほか権利金または保証金が必要になる場合もあり、何しろ定期借地権の場合、返還するときには、キレイさっぱり建物を取り壊しをする必要があります。

マンションの定期借地権以外にも一戸建ての定期借地権という場合もあります。一戸建ての定期借地権の方がマンションよりもデメリットは大きいと言われています。戸建ては22年経つと建物評価額は基本的に0円です。 中古で売りに出すケースは、土地の評価がすごく影響します。 借地権が地上権であれば売買も可能だったりしますが、賃借権ならば地主の承諾がないと売却もすることが出来ません。


定期借地権とは


定期借地権とは、ズバリ土地を優先的に継続して借りることのできる権利です。借地権を持つということは簡単に言ってしまえば、建物は自分のものだけど、建物の建っている土地は借り物だということになります。

借地権を持っている人たちは、敢えて土地の固定資産税を納付する義務はないとされていますが、実際には、土地所有者に地代を支払いすることで、定資産税を納付していることにはなります。

実際に、土地は自分のものでないということが判っているものの、家を無理して高いお金で建てたというものの、ある日突然追い出されてしまうことがあれば大変ですよね。そのような事態にならないようにある程度借地権という法律によって守られているということなるのです。

しかし、逆に言えば土地を貸している人たちにとって、そのような法律が出来るのは不利と考えることが出来ます。貸している人たちのことも法律はしっかり考える必要があり、バランスが悪いのなら法律は改善される必要があります。

現在、日本において、旧法賃借権と、新しい借地権が混在しているから、どちらに基づく借地権なのかしっかりチェックしなければなりません。定期借地権では、借地期間終了後に契約更新をしないことの他、建物の買取請求を土地所有者にしないことや、地代金額の算定の基準を取り決めます。


返還リスクがある


旧法賃借権というものがあり、定期借地権があります。旧法賃借権において、堅固建物 の最低契約期間は 30年とされ、非堅固建物は、最低契約期間が20年です。
定期借地権の場合はどうなのでしょうか。定期借地権の場合、一般定期借地権では最低契約期間が50年とされ、事業用定期借地権の最低契約期間は、10年です。そして、建物譲渡特約付借地権の最低契約期間は30年とされています。

しかし、旧法賃借権というものに対しては、法定更新が出来るということなので、契約期間というものはそもそも意味をなしてないと考えることが出来ます。しかし定期借地権の場合そうではなく、確定的に法律を終了させることが可能な方法なのです。

定期借地権において、尚更最低契約期間についてもしっかり理解しておくようにしましょう。古い法律と、定期借地権の違いはズバリ、契約をずっと継続し続けることが出来るか否かという問題に尽きるとも言うことが出来ます。

土地をみなさんが借りる契約を終了させてしまったという場合、建物を撤去して更地として土地の所有者に土地の明け渡しをしなければならないのです。定期借地権の場合、建物の所有者は、返還しなければならないリスクを抱えることになります。


新しい定期借地権


借地権という言葉の意味を正しく理解出来ない人たちが結構多くいます。はじめから難しいと敬遠している人たちもいるようですが、この際しっかり意味を理解しておきましょう。

更に細かい分類があり、しっかり分けて理解することも大事なポイントと言えます。その権利には旧法があり、新しい法律が施行されて、かつ定期の借地の権利があります。まずお互いがどう違うのか比較することからはじめてみましょう。

1992年8月1日より後、契約したものに対しては新しい法律と、定期借地の権利が適用されて、1992年8月1日より前であれば、旧法の賃借権ということになります。

その対比はあくまでも、新しい法律か古い法律かということになりますが、新しい法律に対しては定期借地の権利がプラスα付与されることになります。

新しい法律と、古い法律がイコールならとても判りやすいですが、イコールなら新しい法律が出来る意味がないとも言えます。古い法律と、定期借地の権利との大きな違いは法定更新の有無にあります。

古い法律には法定更新があり、定期借地の権利にはないと考えてください。新しい法律のもと契約期間の満了すれば、契約は確定的に終了することになります。

古い法律の支配下では、借り主は基本的ずっとその土地を使い続けることが出来てしまっていたのです。

更に、そこには契約期間の違いがあります。古い法律において、堅固建物は、最低契約期間が30年、堅固建物は20年です。更にお話しを続けます。